冷鏈物流園區是我國物流高速發展和冷鏈物流得到充分重視的一個重要體現。 本文飆馬分析了我國冷鏈物流園區的基本類型、發展趨勢，著重強調了冷鏈物流園區在規劃建設過程中存在的突出問題，希望由此引起管理者和投資者的高度重視，盡量避免類似情況發生，進而推動我國冷鏈物流園區的健康和可持續發展。

冷鏈物流是利用溫控、保鮮等技術工藝和冷庫、冷藏車、冷藏箱等設施設備，確保冷鏈產品在初加工、儲存、運輸、流通加工、銷售、配送等全過程始終處于規定溫度環境下的專業物流。它是隨著科學技術的進步、制冷技術的發展而建立起來的，是以冷凍工藝學為基礎、以制冷技術為手段的低溫物流過程。

近年來，政府相當重視國內冷鏈物流市場的發展，相繼頒布多項文件，如《“十四五”冷鏈物流發展規劃》《關于促進冷鏈物流業高質量發展的政策措施》等，從支持冷鏈物流基礎設施建設，到規劃冷鏈物流操作流程，再到支持生鮮電商的快速發展等多方面鼓勵冷鏈物流市場健康快速發展。

我國城鎮化進程還在加速，中產階級還在擴增，消費者的食品安全意識也在不斷提升，京津冀地區、粵港澳大灣區等區域合作步伐在加快，并且生鮮電商帶動的國內農產品、冷鏈食品的產地、加工地和消費市場重塑，冷鏈需求正在快速增加。數據顯示，2019年，我國冷鏈物流行業的市場規模約3391億元，比2018年增長505.2億元，同比增長17.5%。2021年，我國冷鏈物流行業市場規模將突破4117億元。

在政策和市場雙重利好下，我國冷鏈市場迎來了前所未有的發展機會，市場一路向好。鑒于冷鏈物流的廣闊前景，這塊大蛋糕吸引了一大批前仆后繼的物流企業，物流企業開始大規模建設冷鏈物流園區。

冷鏈物流園區簡介

冷鏈物流園是指運用低溫條件保證食品質量安全、減少損耗和防污染的特殊供應鏈系統冷鏈技術，在物流作業集中與幾種運輸方式銜接的地區，是將眾多冷鏈物流企業聚集在一起，實行專業化和規模化經營，作為城市冷鏈物流功能區，專業從事食品加工，冷凍、冷藏保鮮、食品批發經營、食品進出口為一體的大型綜合性物流園區。

與其他的物流園區一樣，冷鏈物流園也是大規模的物流基地，不同的是冷鏈物流園是在低溫條件下運用高科技技術，為了保證農副產品的新鮮和冷藏，將食品進行冷凍加工、冷凍貯藏、冷藏運輸及配送、冷凍銷售。

冷鏈物流園項目一般投資大，專業性強，在工程建設和營運過程中，經常要受到多種因素的影響與干擾。目前，我國已形成的冷鏈物流公司提供的貨物托運，冷藏運輸是一薄弱環節，它制約了低溫物流業的發展，今后應重點發展。食品工業生產過程中的冷卻、產品的冷凍冷藏及保鮮、冷藏運輸均離不開冷凍設備，而運輸用的冷凍冷藏設備又是低溫物流的關鍵設備，尤其是遠洋捕撈的冷藏船、空運用的冷藏集裝箱以及短途運輸用的冷藏汽車發展空間都很大。

冷鏈物流園區基本類型

1 以冷凍品批發為主的市場型冷鏈物流園區。

此類冷鏈物流園區是目前庫房出租率最好、盈利水平最高的園區。此類園區依靠冷產品集中交易必須以冷庫為依托的特點，一般租賃價格比較高，而且其它配套功能也有很好的收益，如制冰、禮盒包裝、配送、叉車租賃等等。北京的西南郊冷庫、上海的東方物流港、武漢的白沙洲冷庫等都屬于此類型園區。

2 以冷庫租賃為主的倉儲型冷鏈物流園區。

此類冷鏈物流園區一般建在離市區距離較遠，或靠近港口和道路中轉樞紐的地方。較大存儲量的冷庫和較便宜的地價及建造成本適合大批量的冷產品儲存，如進口海產品、國家儲備肉、水果保鮮庫等。

3 以提供配套冷庫為主的綜合冷鏈物流園區。

此類物流園區是目前大多數冷鏈物流園區的存在形式。目前，大型的農產品批發市場、綜合性物流園區都需要冷庫作為園區功能的一部分，盡管冷庫容量只占普通庫房很少的一部分，主辦方也愿意選擇冷鏈物流作為園區概念。

冷鏈物流園區的現狀

隨著冷鏈物流逐漸升溫，與之配套的基礎設施也得到快速發展。以冷藏車來說，據統計，2008年我國冷藏車保有量不到5萬輛，之前十年每年增長速度不足8%，而近幾年冷藏車的增長速度為15%左右。冷庫的增長速度更是突飛猛進，在2010年國家發改委出臺的《農產品冷鏈物流發展規劃》中，我國冷庫總容量為880萬噸（實際總容量已經達到1500萬噸以上），而到2013年底，初步估計我國建成和在建冷庫的總容量已經超過2500萬噸。

冷鏈物流園區是我國物流高速發展和冷鏈物流得到充分重視的現象。國外的物流園區涵蓋多種功能，其中包括冷庫和冷產品的物流功能，一般不作為獨立的園區概念出現。而我們為了強調冷鏈的特殊性，將冷產品的集中處理、交易、儲存和配送的建筑群稱為冷鏈物流園區。這一方面體現了冷鏈的重要性，另一方面為園區建設加上了一個吸引眼球的概念。

冷鏈物流園區在國外很少出現的另一個因素，是其產品流通的特點。美國多數農副產品和水產品按訂單生產和交割，很少有批發市場的交易環節，所以圍繞冷產品交易為主的冷鏈物流園區比較少。而我國冷產品交易環節較多，多次批發交易、多環節運作造成了對冷鏈物流園區的需求。

冷鏈物流園區存在的問題

我國冷鏈物流園區在快速發展過程中遇到的問題，首先是園區建設，其次是園區運營管理。園區的建設屬于戰略投資，它所帶來的影響無論對企業、對社會都將是長期和巨大的。園區的運營雖然也出現很多問題，但管理問題可以逐步改善，而園區規劃定位的失誤往往帶來不可挽回的損失。我們強調冷鏈物流園區在規劃建設過程中存在的問題，主要是希望引起管理者和投資者的高度重視，有針對性地加以解決，盡量避免類似情況發生，這樣才能推動我國冷鏈物流園區的健康和可持續發展。

1 冷鏈物流園區盲目建設現象嚴重。

我國現階段冷鏈行業的發展受政策影響比較大，政府的財政支持、土地優惠等，引導著投資方對該行業的投入。政府出臺鼓勵政策的初衷是促進冷鏈行業長期、良性發展，但投資方追求的利益往往與政策初衷相悖。

有的冷鏈物流園區在得到政府優惠土地后，改變規劃方向，加大商業建筑面積，減少冷庫面積或拖后建設；有些冷鏈物流園區建設受政策影響，忽略市場實際需求，投資方靠“拍腦袋做決定”，造成了冷庫的建筑模式和規模都背離了市場的實際需求。

2 冷鏈物流園區投資方很多沒有農產品流通或者物流管理經驗。

根據對物流園區和冷鏈物流園區投資方的了解，超過60%的投資方與物流和冷鏈物流沒有關系。投資冷鏈物流可以享受短期政策帶來的好處，并可以長期經營冷庫得到穩定收入，是地產業風險相對較小的區域。但非行業投資方在投資冷庫時所面臨的風險和遇到的困難也相對較多。

3 冷鏈物流園區建設多數只關注建筑形式，缺少專業規劃咨詢。

冷鏈物流園區是以物流運作、產品交易、物流加工為主的設施，并且冷庫又是包含較多專業技術的建筑物，所以冷鏈物流園區的建設更應注重前期的規劃研究。然而有很多冷鏈物流園區投資方不愿意花錢花精力在規劃研究上，更愿意相信自己的直覺和已有信息。

有人對此總結：“很多人愿花錢買教訓，而不愿花錢買思想。”這種現象在冷鏈物流園區的規劃上體現得更明顯。國外一般花費在規劃咨詢方面的費用占總投資的2%～3%，我們卻寧愿花錢在建筑上。夏暉公司在1997年建設北京物流中心時花費5萬美元（相當于40萬人民幣）聘請專業貨架咨詢公司對貨架系統進行規劃，這在國內企業簡直是不可想象的。

我國很多投資方更愿意選擇供應商免費提供的規劃方案，貨架制造商免費提供的貨架布置方案，建筑設計院免費提供的園區規劃方案。很多大型企業建設園區時采取招投標的方式來決定園區規劃提供商，而參投標方案是在沒有支付費用的情況下提供的園區設計，一旦中標就等于認可了投標方的規劃方案，余下大部分的工作就是畫結構圖了蘊含一定隱患。

4 匆忙上馬，邊建邊改。

由于“拿地”對于建設冷鏈物流園區尤為關鍵，很多投資方在向政府提交申報項目之前匆忙做出園區建設方案并報政府批地。一旦得到土地后，再進行詳細的戰略調研論證和規劃已經來不及了，所以匆忙上馬，邊施工邊改動，造成了大量浪費并且嚴重影響建設質量。隨著土地紅利逐步消失，靠土地增值獲取成功的可能性已越來越小。

5 冷庫建設國家標準仍需完善。

2010年出臺的《冷庫設計規范GB50072-2010》是目前冷庫建設唯一可以參照的國家標準。標準中對冷庫的最大防火間隔定位3500平方米，而相同等級的干貨庫房是6000平方米。冷庫中不儲存易燃品，冷庫保溫用的是不自燃的材料，在冷庫運作越來越復雜的情況下，限定3500平方米作為最大分隔面積是不合理的。標準還規定冷藏間與穿堂之間的隔墻應為防火墻，該防火隔墻的耐火極限不應低于3小時。

以上規定給冷庫建設造成了極大限制。例如，如果建設10000平方米的鋼結構冷庫，應該如何進行防火分隔？按照此標準規劃不但冷庫建設成本上升，而且會降低冷庫的保溫性能，并對冷庫運營造成不便。如果只是為了防范氨制冷劑帶來的火災風險，可以對氨制冷做單獨說明。目前已出臺多項國家標準，據2010年統計正在制定和已經發布的與物流相關的標準就高達380項。這些標準如果出臺，多數企業并不知道，也談不上被企業采用。

冷鏈物流園區戰略定位

冷鏈物流園區的戰略定位非常重要，園區應該做什么、不應該做什么，園區的選址、運營模式和規模大小等等在此階段要明晰。園區戰略定位不能靠簡單的參觀考察，靠短期的政策引導。戰略定位必須基于當地市場信息，基于行業發展特點，基于國家發展方向和企業的總體戰略做出綜合分析。2012年海南島海口馬村的冷鏈物流園最初計劃建設以蔬菜預冷為主的大型冷庫，但經過戰略研究和定位后，改變為以海產品和水產品冷庫為主的水產品交易中心，避免了園區冷庫的方向性錯誤。

冷鏈物流園區規劃設計

所謂冷鏈物流園區的規劃，就是設定未來一段時間內的冷鏈物流園區的全面發展計劃，是對未來一段時間內冷鏈物流園區的整體性、系統性和基本功能性等問題的調研、分析，對冷鏈物流園區未來發展方向的設計過程。它與國家或區域物流的發展規劃有一定的區別，也和其他功能性園區的規劃不同。它所涉及的地域范圍更加大，涉及的領域更廣，所要進行的研究更多，應按照物流自身和相關產業的特征及發展來進行規劃。同時還要考慮到它和周邊經濟之間的相互作用等條件。

冷鏈物流園區規劃的要素主要包括：①所在地域的經濟發展現狀與城市發展情況；②所在地區的冷鏈物流業發展現狀；③建設必要性與可行性分析；④選址論證；⑤定位分析；⑥功能設計；⑦布局規劃；⑧交通規劃；⑨相關物流信息系統的規劃；⑩他支持性、保障性體系規劃；建設和發展的實施方案。

未來冷鏈物流園區的發展趨勢

生鮮電商、連鎖餐飲、新零售、跨境電商等新型終端渠道快速發展，推動了冷鏈物流的蓬勃發展。鑒于冷鏈物流的廣闊前景，這塊大蛋糕吸引了一大批前仆后繼的物流企業。物流企業開始大規模建設冷鏈物流園區，園區的發展模式也日趨多元化。冷鏈物流園區在我國正處在快速發展的上升階段。冷鏈物流園區由于其附屬于流通產業的性質，發展趨勢必然受到經濟發展階段和冷產品流通模式變化的影響。那么，未來冷鏈物流園區的有哪些發展趨勢？

1 多功能一體化。

質量保證和及時性是當前社會對冷鏈物流行業的剛性要求；現代冷鏈物流園區不僅可以有冷庫儲存、冷鏈運輸等單一服務，而且可以更好地滿足同一園區的社會需求。因此，在同一園區高效集存儲、加工、配送、測試、展示、交易、多式聯運等功能，已成為冷鏈物流園區下一步發展的趨勢。

2 產業集群化。

園區聚集不同功能的冷鏈企業，依托地理和區域經濟優勢、運輸、倉儲、貨物進出口、物流加工配送、信息處理及相關設備制造高效集群，形成高度密集的物流資源和極其專業的物流產業鏈管理運營，提高區域內所有企業的整體運營效率。

3 平臺網絡化。

基于大數據，云計算的專業物流網絡平臺可以實現園區之間的互聯互通，幫助園區企業擺脫點管理和信息島的困境；同時，網絡支持下的冷鏈物流園區可以充分發揮物流交易、電子結算、倉單質押、融資擔保等服務功能;園區管理也從單一房東角色轉變為解決方案服務提供商，通過園區平臺為企業提供金融、信息、數據、供應鏈等綜合配套服務。

4 設備智能化。

設備的智能化自動化將會被廣泛應用到冷鏈園區中。通過采用先進的裝卸設備、堆碼設備、分揀設備、包裝設備，以及條碼、射頻等信息技術，實現冷鏈物流的機械化、自動化、信息化，才能滿足現代物流快速、準確、分散、靈活的要求。這將為物流技術和設備的推廣應用開辟更大空間。另外，節能環保也將成為冷鏈設備發展的一個重要方向，這不僅響應了國家“雙碳經濟”的號召，還能為企業節省能耗成本。

5 冷鏈物流園區細分化。

隨著商品流通的精細化，配套的物流硬件設施也要求定制化設計。生產型、儲存型和交易型冷鏈物流園區對園區的布局和建筑物的選擇有較大不同。建在產地的物流園區、流轉中樞的物流園區和靠近消費地的物流園區也有區別。運作的產品不同，如蔬菜水果、肉制品或是水產品對冷庫的要求有其特殊性。所以園區建設和冷庫的細分化，既可以節約投資成本，又為物流運作提供了方便。

6 冷庫建設在流通鏈兩端發展。

目前我國冷產品的流通環節太多，從田間地頭、海洋池塘到百姓餐桌要經過六七個環節甚至更多。隨著商業流通體系的逐步精細化，中間環節會減少。農產品加強前期預冷處理對后續流通過程中的質量影響是非常大的，而我國目前靠近田間地頭的蔬菜水果預冷處理設施嚴重不足。農業產業整合是發展大農業、發展訂單化生產的基礎。伴隨著農產品生產模式的改變，貼近生產種植端的預冷處理和冷庫儲存設施會有較大需求。

7 冷鏈B2C模式的快速發展。

冷產品的B2C模式需要冷鏈支撐，且對運作要求較高，配送成本比一般貨品的配送成本也高出很多。但隨著百姓消費水平提高，冷鏈宅配將面臨很大的需求。現階段電商靠外包冷鏈物流，外包產品組配包裝的形式將不具有競爭力。自建適合電商冷產品運作的冷庫設施，將會是電商下一步應該考慮的方向。

8 便利食品安全監管。

冷鏈物流園區的發展為政府監管部門對食品安全進行集中監管提供了便利條件，對促進食品安全體系建設、加強食品安全監管體系功能發揮了積極作用，可以有效檢查來源、下落、責任、安全可靠、集中監管。

來源： 產業地產智囊